Penjualan properti laku keras, saham emiten mana yang layak dikoleksi?

Industri properti Indonesia tercatat telah mendapatkan berbagai kucuran insentif dari pemerintah sejak kuartal I-2021 ini. Relaksasi ini diharapkan dapat mendorong pergerakan sektor properti yang memiliki 174 sektor turunan. 

Sebagaimana diketahui, Maret lalu, pemerintah meneken Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 21/PMK.010/2021 tentang PPN atas Penyerahan Rumah Tapak dan Unit Hunian Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2021. 

PMK tersebut menyatakan, pemerintah akan memberikan pembebasan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atau PPN 100% ditanggung pemerintah (DTP) untuk rumah tapak dan unit rumah susun. Syaratnya, hunian tersebut memiliki harga jual maksimal Rp2 miliar. 

Pemerintah juga memberikan diskon PPN 50% atau 50% PPN DTP untuk kategori rumah tapak dan rumah susun, dengan harga jual lebih dari Rp2 miliar hingga Rp5 miliar. Diskon properti ini akan diberikan selama enam bulan.

Selain pemangkasan PPN, insentif lainnya untuk sektor properti datang dari Bank Indonesia (BI). BI mengeluarkan peraturan yang memungkinkan perbankan dengan kredit bermasalah atau non-performing loan (NPL) di bawah 5%, memberikan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan uang muka (down payment) 0%. 

Berbagai guyuran insentif tersebut membuat kinerja pra-penjualan (marketing sales) emiten properti kinclong di kuartal I-2021. Emiten PT Bumi Serpong Damai Tbk. (BSDE) misalnya, mencatatkan pra-penjualan Rp2,5 triliun selama kuartal I-2021. Pra-penjualan emiten grup Sinarmas Land ini meningkat 39,7% secara tahunan, dari Rp1,79 triliun di kuartal I-2020.   

Selain BSDE, berdasarkan catatan Mirae Asset Sekuritas, emiten properti seperti PT Ciputra Development Tbk. (CTRA), PT Pakuwon Jati Tbk. (PWON), PT Lippo Karawaci Tbk. (LPKR), dan PT Summarecon Agung Tbk. (SMRA) juga mengalami peningkatan pra-penjualan selama kuartal I-2021. SMRA mencatat pra-penjualan Rp1,2 triliun per Februari 2021 atau naik 40,4% ketimbang kuartal I-2020 yang sebesar Rp855 miliar.

Peningkatan pra-penjualan tertinggi dialami oleh Lippo Karawaci, yang naik 86,3%. Emiten Grup Lippo ini mencatatkan pra-penjualan sebesar Rp1,31 triliun di kuartal I-2021, naik dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya sebesar Rp703 miliar.

Equity Analyst NH Korindo Sekuritas, Ajeng Kartika Hapsari menuturkan, tren peningkatan pra-penjualan properti ini akan berlanjut untuk jangka pendek hingga kuartal II-2021. Pasalnya, hingga saat ini insentif pemerintah berupa PPN DTP akan berakhir pada Agustus 2021. 

"Ke depannya, jika suku bunga tidak naik dan PPN DTP diperpanjang hingga akhir tahun, didukung dengan vaksinasi yang berjalan lancar dan tidak adanya kenaikan kasus Covid-19, maka dapat menjadi momentum pemulihan bagi kinerja emiten properti hingga akhir tahun," kata Ajeng kepada Alinea.id, Senin (17/5).

Kinerja fundamental terdongkrak

Tidak hanya pra-penjualan, kinerja fundamental emiten properti menunjukkan perbaikan selama kuartal I-2021. Namun, hingga Senin (17/5), tercatat baru CTRA dan BSDE yang mengeluarkan laporan keuangan perseroan kuartal I-2021.

CTRA membukukan peningkatan penjualan hingga 23,33% menjadi Rp1,85 triliun pada kuartal I-2021, naik dari Rp1,5 triliun secara tahunan. Laba bersih perseroan pun ikut naik 37,07% pada tiga bulan pertama 2021, menjadi Rp243,3 miliar, dari Rp177,5 miliar secara year-on-year (yoy).

Sementara BSDE membukukan penjualan senilai Rp1,66 triliun di kuartal I-2021, naik 11,41% dari Rp1,49 triliun secara yoy. Laba bersih BSDE tercatat meroket 126,58% selama kuartal I-2021 menjadi Rp588,2 miliar, dari Rp259,6 miliar di kuartal I-2020.

NH Korindo Sekuritas memberikan rekomendasi beli atau buy untuk BSDE dan CTRA, dengan target harga Rp1.450 untuk BSDE dan Rp1.320 untuk CTRA. Ajeng menuturkan, pihaknya melihat insentif pada sektor properti, didukung dengan tren suku bunga yang turun, dapat meningkatkan penjualan properti pada tahun ini. 

"Secara fundamental, kami pun melihat CTRA dan BSDE masih memiliki neraca yang kuat, dengan net gearing ratio (perbandingan modal internal dengan pinjaman) masih berada pada level 1,29 kali dan 0,12 kali, sedangkan IDXProperty pada level 2,24 kali," ujar dia.

Sementara itu, Senior Information Mirae Asset Sekuritas, Martha Christina menuturkan, pihaknya merekomendasikan saham-saham BSDE, CTRA, dan PWON.

"Berbagai program relaksasi yang dicanangkan pemerintah, seperti DP 0%, penurunan suku bunga KPR, dan pembebasan KPR 10%, akan meningkatkan penjualan properti. Selain itu, data marketing sales emiten properti di kuartal I-2021, cenderung mengalami peningkatan," tutur Martha belum lama ini.