Coworking space, ancaman bagi perkantoran sewa

Lembaga konsultan properti Savills Indonesia menyebutkan pasar pekantoran sewa di kuartal I-2019 masih lesu dan tidak banyak berubah dari tahun-tahun sebelumnya.

Head of Research and Consultancy Savills Indonesia Anton Sitorus menjelaskan pasokan ruang perkantoran di area pusat bisnis (central business district/CBD) sangat minim. Tingkat penyerapannya juga rendah.

“Perkantoran di area CBD tidak ada suplai yang selesai sejak awal tahun dengan penyerapan minim,” kata Anton di Jakarta, belum lama ini.

Anton menjelaskan, turunnya permintaan terhadap gedung perkantoran dipengaruhi oleh menjamurnya konsep perkantoran modern atau coworking space.

“Pasar sewa banyak didominasi coworking operator. Awalnya, coworking space ini targetnya adalah start up company, tapi pada akhirnya perusahaan-perusahaan lain pada tertarik juga menggunakan coworking space,” ucapnya.

Ia melanjutkan, coworking space menyediakan konsep baru dengan desain yang lebih fleksibel bagi karyawan. Perkantoran ini sangat dinamis dan tidak hanya terpaku pada ruangan yang berbentuk kotak.

“Karena mereka cocok sama gayanya, harga sewanya murah, dan fleksibel. Lalu style-nya juga kekinian. Sebab karyawan juga bosan dengan bentuk cubicle,” tuturnya.

Anton menjelaskan, secara umum kondisi pasar properti sedang lesu sejak tiga tahun ke belakang. Tekanan juga datang dari luar, seperti lemahnya ekonomi global.

“Kalau tidak ada langkah tepat dari regulator, kita tidak tahu seberapa kuat developer bertahan. Developer yang tidak kuat, mulai limbung. Sinyalnya sudah ada," ujarnya.

Pada perkembangannya, coworking space mulai merangsek ke area perkantoran konvensional. Operator coworking space menyewa ruang perkantoran eksisting, bahkan di area CBD sekali pun yang harganya cukup tinggi. Sebut saja, jaringan Cocowork yang memakai gedung seperti International Financial Centre (IFC) di bilangan Sudirman.

Direktur PT Cowell Development Tbk. (COWL) Firdaus Fahmi juga mengatakan tren penyewaan perkantoran sudah bergeser. Saat ini, terdapat penyewa tenant coworking space, yakni Co-Hive yang menempati ruang seluas 23.000 meter persegi (m2) di perkantoran milik perusahaan Cowell Tower di Pasar Senen.

Pasar perkantoran CBD 

Berdasarkan laporan Savills Indonesia, pada kuartal I-2019 di area CBD pasokan ruang perkantoran baru nihil. Ketersediaan ruang perkantoran tidak bertambah, yakni seluas 6,3 juta meter persegi (m2).

Dari suplai tersebut, tingkat kekosongan (vacancy) sebesar 23,8% pada kuartal I-2018, atau turun dari 2018 sebesar 24%.

Savills merilis, area perkantoran di daerah CBD Jakarta didominasi oleh gedung perkantoran dengan kelas A sebanyak 39%, diikuti oleh kelas B sebanyak 29%, kemudian kelas C sebanyak 10%.

Area perkantoran di kawasan CBD tersebut disewakan dengan harga Rp203.000 per meter persegi.

Untuk pertumbuhan gedung perkantoran di area CBD hingga tahun 2023, Savills memperkirakan akan ada 1,4 juta meter persegi ruang perkantoran baru yang masuk ke pasar.

Namun demikian, besarnya angka pertumbuhan gedung perkantoran baru tersebut tidak berbanding lurus dengan serapannya. 

Berdasarkan data Svills, dari 1,4 juta meter persegi ruang perkantoran baru, serapan bersihnya hanya 874.000 meter persegi, atau menyisakan ruang kosong sebesar 873.998 meter persegi atau hampir 50%.

Savills memperkirakan hingga tahun 2023, gedung perkantoran area CBD akan didominasi oleh kelas A sebanyak 47%, disusul kelas premium 42%, dan kelas B 11%. Sebanyak 50% ketersediaan ruang perkantoran yang ada akan berlokasi di kawasan Sudirman dan 30% di kawasan Kuningan.

Sumber: Savills Indonesia

Kawasan Non-CBD

Sementara itu, untuk kawasan non-CBD angka penyerapan bersih lebih rendah dibandingkan dengan total ketersediaan ruang perkantoran yang ada. Penyerapannya hanya 2.300 meter persegi, sedangkan ketersediaan ruang sebanyak 2,8 juta meter persegi. 

Dari data yang sama, kawasan Non-CBD juga belum terdapat pembangunan ruang baru sepanjang kuartal pertama 2019. Dari data tersebut, secara persentase keterisian hanya sebesar 23,9%, meski harga sewa yang ditawarkan untuk tiap meter perseginya lebih murah yaitu Rp128.000.

Untuk klasifikasi ruang perkantoran kawasan Non-CBD didominasi oleh kelas B sebesar 60%, kelas C sebanyak 30%, sementara untuk kelas A hanya sebesar 10%.

Revills memperkirakan hingga tahun 2021 sebanyak 580.000 meter persegi ruang baru perkantoran akan tersedia di pasaran. Dari luasan area baru tersebut, sekitar 37% akan berada di kawasan Jakarta Selatan dan 36% di Jakarta Pusat. 

Sebagian besar dari area baru tersebut nantinya akan diisi oleh kelas B sebanyak 69%, kelas A 28%, dan kelas C sebanyak 3% saja.