Harga rumah mewah kian murah

Empat tahun lalu, tepatnya 2016, situs pencarian properti daring Rumah123.com merilis kajian soal potensi ketidakmampuan generasi milenial untuk membeli rumah dalam 5 tahun mendatang. Saat ini, kurang dari 1 tahun lagi hasil kajian itu akan dapat membuktikan hipotesanya.

Dalam kajian ini, Rumah123.com bekerja sama dengan Karir.com menyajikan data bagaimana perbandingan pertumbuhan gaji milenial dan kenaikan harga jual properti setiap tahun. Asumsinya saat itu, gaji rerata generasi milenial adalah Rp6 juta per bulan. Sementara untuk mencicil rumah di Jakarta dengan harga termurah (Rp300 juta) dibutuhkan pendapatan setidaknya Rp7,5 juta per bulan.

Di sisi lain, kenaikan harga rumah rerata per tahun minimal 20%, sedangkan pertumbuhan gaji milenial hanya 10% per tahun. Dengan estimasi dari kajian empiris tersebut, disimpulkan bahwa rumah seharga Rp300 juta pada 2016 diperkirakan akan naik menjadi Rp750 juta pada 2021.

Sementara kenaikan gaji milenial pada 2021 hanya di kisaran Rp12 juta. Padahal untuk membeli rumah seharga Rp750 juta, dibutuhkan minimal cicilan Rp5,6 juta per bulan. Sedangkan kemampuan daya cicil milenial dengan gaji Rp12 juta maksimal hanya Rp4 juta per bulan atau 30% dari penghasilan.

Walau begitu, tingginya kenaikan harga properti yang berbanding terbalik dengan kemampuan daya beli masyarakat itu sejatinya bukan merupakan isu baru. Sebab memang pada kenyataannya, harga properti akan selalu naik setiap tahunnya. Untuk itulah ada kajian Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) yang dikeluarkan Bank Indonesia (BI) setiap tiga bulan sekali.

Kajian yang rutin dikeluarkan BI sejak 2002 ini selalu menunjukkan peningkatan harga properti sekitar 8-10% setiap kuartal. Bahkan, pada periode 2012-2014 harga properti sempat melejit 20% per kuartal.

Sebab itu, tidak aneh jika pada satu dekade silam banyak pengembang yang rajin mengeluarkan gimik promosi “Senin Harga Naik”. Promosi itu dilakukan guna menjaring pembeli ketika harga masih cukup terjangkau. Pasalnya, pada saat itu harga properti memang sedang kencang-kencangnya berlari.

Ada setidaknya empat faktor yang membuat peningkatan harga properti begitu pesat. Antara lain pertumbuhan populasi, semakin sempitnya lahan pembangunan, perkembangan infrastruktur, dan peningkatan harga material.

Namun kini, faktor-faktor itu rupanya sudah tidak bisa lagi mendorong harga properti. Sejak pandemi Covid-19 melanda dunia pada awal tahun, harga properti di Tanah Air pun turut mengalami pelemahan.

Setidaknya hingga kuartal-II 2020, hasil riset IHPR BI menunjukkan bahwa kenaikan harga properti di pasar primer hanya tumbuh 1,59% secara tahunan. Angka ini lebih rendah dibandingkan kenaikan pada kuartal sebelumnya, yakni 1,68% year on year (yoy). Pelemahan bakal terus berlanjut hingga kuartal III 2020 dengan kenaikan hanya 1,19%.

Melambatnya kenaikan harga properti ini disebabkan oleh terus tergerusnya volume penjualan properti selama masa pandemi Covid-19. Tercatat penjualan properti residensial pada kuartal-I/2020 telah terkontraksi 43,19% secara tahunan. Dilanjutkan kontraksi pada kuartal II 2020 sebanyak 25,60%.

Selama kuartal II-2020, rumah tipe besar indeksnya mencapai 177,97, rumah tipe menengah 208,59, dan rumah tipe kecil memiliki indeks terbesar yakni 252,8%. Secara keseluruhan, rumah seluruh tipe memiliki indeks 212,61.

"Responden menyampaikan terhambatnya pertumbuhan penjualan tersebut disebabkan beberapa faktor terutama adanya pandemi Covid-19 dan penerapan Pembatasan Sosial Berskala Besar (19,8% jawaban responden) serta suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (17,3% jawaban responden),” tulis kajian tersebut.

Indonesia Property Watch (IPW) dalam hasil kajian yang dirilis Agustus 2020, menunjukkan bahwa harga properti primer di wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi dan Banten (Jabodabek-Banten) telah terdiskon sekitar 5%-10%. Sedangkan untuk harga di pasar sekunder telah terkoreksi 20%-30%.

Direktur Eksekutif IPW Ali Tranghanda mengatakan, wilayah-wilayah seperti Pondok Indah, Pluit, Kelapa gading, Alam Sutera dan Pantai Indah Kapuk mengalami kontraksi harga paling dalam. Wilayah-wilayah ini masuk dalam ‘jalur naga’ yang dalam istilah properti dikatakan sebagai kawasan premium dan paling cuan. Kepala naga berada di wilayah Kelapa Gading. Sementara buntutnya ada di wilayah Serpong dan Alam Sutera.

Kontraksi harga di kawasan-kawasan ini rerata menyentuh angka 30%. Bahkan di beberapa titik, kata Ali, ada yang mencapai 50%. Misal, harga per meter tanah di Pondok Indah yang biasanya dipatok Rp30 juta, kini hanya dibanderol Rp15 juta-Rp17 juta dengan pembayaran tunai.

Sedangkan di Alam Sutera, harga rumah yang biasanya dipatok Rp20 juta per meter, kini terkoreksi menjadi hanya Rp15 juta-Rp17 juta per meter. “Jadi memang kalau (harga properti) sekunder itu tertekan semua. Karena di satu sisi orang butuh uang juga, butuh cashflow. Di sisi lain, ada pembeli yang siap ambil,” terang Ali saat berbincang dengan Alinea.id pekan lalu.

Sementara itu, Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat (DPP) Real Estate Indonesia (REI) Totok Lusida menilai bahwa penurunan harga properti sekunder ini hanyalah upaya pasar untuk melakukan survei harga. Mayoritas, kata dia, para penjual hanya ingin mengetahui berapa harga properti yang dimilikinya, tanpa bertujuan untuk benar-benar menjual.

“Yang secondary mungkin ada penurunan. Tapi kadang-kadang dia hanya untuk cek market saja. Kepingin tahu harganya berapa sih,” tutur Totok saat dihubungi Alinea.id, (22/9).

Menurut Totok, harga properti hanya bisa turun jika pemerintah memberi stimulus berupa pemangkasan pajak terkait properti. Insentif-insentif seperti pemotongan tariff PPh (Pajak Penghasilan) Final Sewa Tanah dan Bangunan dan PPN (Pajak Pertambahan Nilai) bakal membuat harga properti dari pengembang semakin murah.

Diketahui, REI memang sempat mengajukan sejumlah insentif kepada pemerintah. Insentif itu antara lain pemotongan tarif PPH Final Sewa dan Jual beli Tanah dari 10% menjadi hanya 5%. Lalu, insentif pemotongan tariff PPN dari 10% menjadi 5%. Sekaligus pemotongan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB). 

“Saya minta untuk disubsidi dulu oleh pemerintah pusat atau dihapuskan dulu,” kata dia.

Diskon dari pengembang

Betul bahwa harga properti bisa semakin murah jika stimulus pajak diberikan. Tetapi sekarang, tanpa stimulus pun banyak properti yang harganya sudah turun lantaran adanya diskon dari pengembang.

PT Intiland Development Tbk (DILD) misalnya, telah menawarkan promo diskon 10%-20% untuk beberapa proyeknya yang telah terbangun. Sekretaris Perusahaan Intiland Development Theresia Rustandi menyampaikan, selain diskon, perseroan juga menawarkan promo lain, seperti cicilan panjang dan bunga spesial untuk KPR dan Kredit Pemilikan Apartemen (KPA).

Dalam promo ini, Intiland Develompent bekerja sama PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk (BBTN) melalui program 3 on 3. Program tersebut menawarkan promo bunga cicilan 4,99% tetap selama 4 tahun. Sekaligus pembebasan embel-embel biaya pembelian seperti ongkos BPHTB dan provisi. Plus, persetujuan yang cepat (instant approval).

“Kami juga kerja sama dengan BNI meluncurkan program KPR 4,5 % fixed 2 tahun. Ada juga kerja sama dengan BCA dan Bank Mandiri dengan program bunga spesial fixed 3 tahun,” terang Theresia kepada Alinea.id melalui pesan singkat beberapa waktu lalu.

Di sisi lain, ada pula rupanya pengembang yang masih kekeuh mempertahankan harga jual propertinya. PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) salah satunya. Mereka tetap bertahan dengan harga propertinya kendatipun selama semester-I 2020 perseroan menderita rugi bersih Rp516,79 miliar.

Corporate Communication Division Head Alam Sutera Ch. Rossie Andriani menjelaskan, perseroan tidak memberikan diskon lantaran yakin bahwa produk propertinya memiliki kualitas dan harga yang tidak bisa dibandingkan dengan pengembang lain.

“Kami selalu meluncurkan inovasi-inovasi baru dengan harga dan kualitas yang baik. Sehingga harga tidak dapat dibandingkan dengan produk-produk terdahulu maupun produk sekitar,” terang Rossie melalui pesan singkat.

Alam Sutera, sambung Rossie, yakin penjualan properti akan segera melesat tinggi mengingat pandemi telah memaksa banyak orang harus bekerja di rumah. Keterpaksaan ini kelak akan menjadi suatu kebiasaan, sehingga ke depan penjualan properti pun akan semakin gencar.

Adapun strategi yang dilakukan Alam Sutera selama pandemi hanyalah dengan mengubah pola pemasaran menjadi digital. Peran digital ini diyakini Rossie bakal mampu mendorong penjualan properti Alam Sutera, kendatipun pihaknya tidak memberikan diskon seperti pengembang lainnya.

“Selain itu kami berikan banyak pilihan cara bayar ataupun puluhan bank kerja sama untuk pembiayaan KPR,” kata dia.

Pencarian digital meningkat

Strategi yang diterapkan Alam Sutera ini boleh jadi cukup tepat. Sebab saat ini, tren pencarian properti secara digital memang sedang meningkat tajam. Data Lamudi.co.id, salah satu situs pencarian properti di Tanah Air menunjukkan adanya peningkatan tren pencarian properti secara daring pada kuartal-II 2020 sebanyak 19,24%.

Tren ini didominasi oleh subyek pencarian rumah tapak sebesar 53,43% dan apartemen 44,78%. Wilayah pencarian rumah tapak paling banyak berada di Bandung, Yogyakarta, Tangerang, Jakarta dan Semarang. Sedangkan untuk apartemen, wilayah paling dominan adalah Yogyakarta, Malang, Medan, Jakarta Barat dan Semarang.

“Hunian yang paling banyak dicari adalah Rp500 juta hingga Rp1 miliar,” ungkap Managing Director Lamudi.co.id Mart Polman kepada Alinea.id.

Bertumbuhnya peran digital dalam pembelian properti juga turut meningkat di beberapa portal daring milik BTN. Direktur Finance, Planning, and Treasury Bank BTN Nixon LP Napitupulu mengatakan, seluruh portal properti milik BTN telah mengalami peningkatan per Juni 2020.

Sepanjang semester I 2020, sambung Nixon, portal BTN Properti telah mencatatkan adanya pengajuan 2.235 unit hunian dengan nilai total Rp697,58 miliar. Pengajuan unit ini dibarengi pula dengan tumbuhnya jumlah pengembang dan proyek yang terdaftar dalam portal tersebut.

“Di portal BTN Properti tercatat telah ada 2.171 pengembang, 95.137 members, 2.785 proyek perumahan, dan 686.090 unit properti,” terang Nixon dalam keterangan tertulis yang diterima Alinea.id.

Selain itu, portal Rumah Murah BTN juga turut mengalami peningkatan pesat. Hingga Juni 2020, kata Nixon, sudah ada lebih dari 5 juta pengunjung yang masuk ke portal ini. Total penjualan hingga waktu tersebut mencapai Rp778 miliar.

“Hingga semester-I 2020, total aset yang tersedia pada situs ini mencapai Rp14,5 triliun,” pungkas dia.