Melihat dari balik konternya pada Sabtu sore baru-baru ini, pemilik toko komputer Goh Sook Lam mengamati koridor kosong di pusat perbelanjaan 3 Damansara. Dua tingkat di bawah, teriakan terdengar dari acara taekwondo di lantai dasar pusat perbelanjaan yang dulunya populer di pinggiran Kuala Lumpur.
“Ada kompetisi taekwondo di bawah, tapi siapa yang datang ke sini?” kata Goh, 48, yang berdiri di samping pelanggan lamanya Rudi Sim, 48, satu-satunya pelanggan setianya sejauh ini."
“Pelanggan tetap saya adalah bisnis saya. Walk-in lebih sedikit… Terkadang saya tidak bisa mencapai titik impas.”
Pengalaman Goh tidak hanya terjadi di Malaysia yang gila mal, di mana banyak pusat perbelanjaan sedang dibangun meskipun banyak kompleks yang ada kesulitan menarik pengunjung.
Sebagai rumah bagi 33 juta orang, Malaysia memiliki lebih dari 1.000 kompleks perbelanjaan pada akhir tahun 2023, termasuk pusat perbelanjaan, arcade, dan hipermarket, menurut data pemerintah pada bulan Maret.
Pada tahun 2022, hampir 40 persen mal dan pusat ritel yang dihitung oleh Asosiasi Pusat Perbelanjaan Malaysia – totalnya ada 727 – berlokasi di wilayah Kuala Lumpur saja, menurut data yang dibagikan oleh badan tersebut.
Meskipun banyak mal utama di Asia Tenggara memiliki lalu lintas pejalan kaki yang tinggi dan tingkat hunian yang hampir penuh, banyak penyewa mal yang kurang populer merasa kesulitan untuk bersaing di tengah ledakan ruang ritel yang bahkan tidak dapat dihalangi oleh pandemi COVID-19.
Menurut laporan Pusat Informasi Properti Nasional (NAPIC), luas ruang ritel Malaysia mencapai 17,69 juta meter persegi (180 juta kaki persegi) pada tahun 2023, naik dari 16,51 juta (177 juta kaki persegi) pada tahun 2019.
Meskipun terjadi peningkatan ini, tingkat okupansi ruang ritel nasional lebih rendah dibandingkan sebelum pandemi, yaitu sebesar 77,4 persen pada tahun lalu, menurut laporan tersebut.
Bahkan sebelum COVID-19, tingkat okupansi telah menurun, turun dari 81,4 persen pada tahun 2016 menjadi 79,2 persen pada tahun 2019 dan 75,4 persen pada tahun 2022, terendah dalam hampir 20 tahun, menurut laporan tersebut.
Beberapa mal terbaru di negara ini tidak terpengaruh oleh berkurangnya permintaan.
Exchange TRX Mall, yang memiliki ruang sewa seluas 125.000 meter persegi (1,35 juta kaki persegi) dan taman atap seluas 10 hektar (4 hektar), dibuka pada bulan November lalu dengan tingkat hunian 95 persen.
Terletak di bawah gedung tertinggi kedua di Malaysia, Exchange 106, banyak restoran dan gerai merek premium di mal ini secara konsisten menarik banyak pengunjung sejak pembukaannya.
Namun tidak semua mal melakukan hal yang sama.
Bahkan di ibu kota, yang tingkat okupansinya termasuk yang tertinggi di negara ini, beberapa lokasi kesulitan menarik pengunjung yang sangat dibutuhkan.
Dibuka pada awal Oktober, tahap pertama Paviliun Damansara Heights relatif kosong pada kunjungan akhir pekan baru-baru ini.
Meskipun lantai bawahnya memiliki lusinan pelanggan, lantai atasnya hampir tidak memiliki pelanggan, dengan orang-orang terlihat lewat di area yang ditutup papan untuk mengumumkan pembukaan pada awal tahun 2024.
Beberapa bisnis telah menerima tantangan untuk menemukan cara agar tetap bertahan di mal yang kurang populer seperti Glo Damansara, yang kesulitan menarik banyak pengunjung bahkan di akhir pekan.
Tertarik dengan harga sewa yang “terjangkau”, Veronica David, yang mengelola kafe roti bersama suaminya, mengatakan bisnisnya telah berhasil berkembang meskipun lokasi mal tersebut sepi di pinggiran Taman Tun Dr Ismail.
Berfokus pertama pada klien korporat, mereka memperluas operasinya dengan memasukkan menu makan siang dengan lebih banyak item.
“Sewa (di sini) awalnya rendah dan kami pikir kami berada di lokasi yang salah, namun dalam setahun kami melihat pertumbuhan positif,” kata pria berusia 49 tahun itu kepada Al Jazeera.
Pasangan ini memilih lokasi tersebut karena sebagian besar klien mereka berbasis di wilayah tersebut dan manajer Glo juga “sangat ramah” dalam memenuhi kebutuhan mereka.
“Kami mungkin tidak mendapatkan bantuan ini dari mal lain karena bisa lebih ketat dan kaku,” ujarnya.
Seorang pemilik restoran di Pusat Perbelanjaan Hartamas, yang menolak disebutkan namanya, mengatakan para pelaku bisnis hanya akan pergi ke mal yang dibangun dengan baik.
“Jika pengembang tidak melakukan pekerjaannya dengan baik, Anda tidak menarik talenta yang tepat,” kata pria berusia awal 40-an itu.
Melayani penduduk di kawasan kelas atas Sri Hartamas, dia mengatakan mal tersebut mengalami hari-hari yang “sangat” buruk dan baik.
Oleh karena itu, penyewa seperti dia, katanya, harus “sangat kreatif” dalam pemasarannya untuk menarik pelanggan.
Pemilik 3 Damansara Mall, CapitaLand Investment, mengatakan pihaknya telah “memposisikan ulang” pusat tersebut untuk “melayani kebutuhan lingkungan sekitar dengan lebih baik”.
Perusahaan tidak menjelaskan kemungkinan alasan terbatasnya pengunjung, namun mengatakan tingkat hunian dan lalu lintas pembeli baru-baru ini meningkat.
“Lebih banyak perbaikan juga akan diterapkan secara bertahap, memungkinkan 3 Damansara untuk menyegarkan bauran perdagangannya dan melayani masyarakat yang dilayaninya dengan lebih baik,” Alicia Yuen, manajer umum di CapitaLand Investment, mengatakan kepada Al Jazeera.
Pemilik Pusat Perbelanjaan Hartamas, Glo Damansara dan Pavilion Damansara Heights tidak menanggapi permintaan komentar.
Presiden Asosiasi Pusat Perbelanjaan Malaysia, Phang Sau Lian, mengatakan pengecer harus bekerja lebih keras dari sebelumnya untuk menonjol di lanskap ritel Malaysia yang “ramai”.
“Tren konsumen sangat cepat, dan mal harus terus beradaptasi agar tetap relevan dan kompetitif,” kata Phang kepada Al Jazeera, menambahkan bahwa alasan mal berkinerja buruk mencakup lokasi yang “kurang optimal”, tidak dapat diakses, dan terlalu jenuh.
Phang mengatakan perubahan paling signifikan dalam tren konsumen dalam beberapa tahun terakhir adalah munculnya gerai makanan dan minuman sebagai “penggerak utama” lalu lintas mal.
“Persentase mereka terhadap total ruang yang disewa (telah) melonjak hingga hampir 30 persen, dibandingkan dengan satu digit pangsa satu dekade lalu,” katanya, seraya menambahkan bahwa tren ini kemungkinan akan terus berlanjut.
Foo Gee Jen, penasihat konsultan real estate CBRE-WTW, mengatakan konsumen di Malaysia saat ini sering mencari “pengalaman” lebih dari sekedar berbelanja.
“Ini bukan lagi sekedar soal membeli. Semua pusat perbelanjaan berusaha bersaing dalam hal pengalaman,” kata Foo sambil menunjuk fasilitas seperti taman umum TRX Mall dan pusat seni dan budaya di kompleks lainnya.
“Mal-mal yang menua dan belum melakukan perbaikan tidak akan mampu mengatasinya,” kata Foo.
“Kalau ada yang ingin membangun lebih banyak mal, jangan bersaing dengan mal yang sudah ada, tapi saling melengkapi, karena… [situasinya] sudah sangat jenuh.”
Lingkungan yang sulit telah menyebabkan beberapa pemilik mal mengadopsi pendekatan yang tidak lazim dalam mempertahankan bisnisnya.
Dalam video TikTok yang telah dihapus dan diposting pada bulan Mei, seorang pria terlihat sedang memberikan tur ke peternakan penambangan Bitcoin yang dia klaim kehabisan mal kosong di negara bagian Malaka di barat daya.
Pada bulan September 2021, pengembang properti yang berbasis di Malaka, Hatten Land, menandatangani kesepakatan dengan perusahaan Singapura untuk bersama-sama mengoperasikan setidaknya 1,000 rig kripto di propertinya di negara bagian tersebut.
“Kami (sedang) merencanakan kembali mal untuk memasukkan aktivitas penambangan mata uang kripto yang ‘ramah lingkungan’,” kata pengembang di situs webnya, tanpa rincian lebih lanjut.
Kinerja perekonomian Malaysia yang cukup baik telah menambah tantangan yang dihadapi pengecer.
Walaupun perekonomian tumbuh stabil sebesar 3,7 persen pada tahun lalu, namun tidak spektakuler, ringgit telah mengalami penurunan terhadap dolar AS, merosot ke titik terendah dalam 26 tahun di 4,80 pada bulan Februari.
Dalam analisis perekonomian Malaysia pada paruh kedua tahun 2023, konsultan real estate global Knight Frank mengatakan bahwa “ketidakpastian secara keseluruhan… mengurangi belanja konsumen.”
Meski begitu, tidak sedikit tanda-tanda pembangunan mal melambat.
Setidaknya ada 33 kompleks “masuk” dengan ruang ritel seluas 1,13 juta meter persegi (12 juta kaki persegi) dan setidaknya 10 kompleks lainnya direncanakan, menurut NAPIC.
Kembali ke 3 Damansara pada Sabtu sore baru-baru ini, Goh memperhatikan seorang pria menelusuri rak-raknya selama beberapa detik sebelum berjalan pergi.
Bisnisnya jauh lebih baik ketika ia pertama kali pindah ke mal pada tahun 2012 di bawah manajemen yang berbeda, sebagian karena lokasi tokonya yang berjarak beberapa pintu dari gedung bioskop yang ramai, kata Goh.
Namun pada bulan Maret, pemilik bioskop menutup bioskop tersebut setelah 15 tahun beroperasi, sehingga mengundang pengunjung untuk sering mengunjungi gerai lainnya, yang terdekat terletak di mal lain yang berjarak kurang dari satu kilometer.
Dengan sedikit lalu lintas pejalan kaki di lantai mal, Goh mengatakan manajemen mal mendekatinya dengan gagasan untuk pindah ke tingkat yang lebih rendah dengan biaya sewa yang sama.
“Saya tidak tahu,” katanya ketika ditanya apa yang harus dilakukan mal untuk menarik pelanggan.
Namun baginya, pilihan yang ada sangatlah mudah.
“Entah saya pindah atau melihat tempat lain di sini,” katanya.
