Melego murah apartemen hunian demi putus kerugian

Olivia Putri baru saja memasang iklan untuk penjualan apartemennya di salah satu platform jual-beli properti beberapa hari lalu. Langkah ini dilakukannya karena unit apartemen studio itu tidak kunjung terjual juga. Meskipun, properti itu sudah diiklankan melalui media sosial pribadinya dan memanfaatkan perantara mulut ke mulut.

Selain mengubah strategi penjualan, perempuan 33 tahun ini juga berniat menjual rugi huniannya yang terletak di Gedung Apartemen West Vista, Duri Kosambi, Cengkareng, Jakarta Barat. Apartemen yang sudah memiliki furniture lengkap, berikut dengan sertifikat PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dan Girik (surat atas penguasaan suatu lahan) itu dilego secara tunai di harga Rp50 juta.

Kemudian pembeli harus melanjutkan sisa cicilan (take over kredit) sebesar Rp592 juta, dengan cicilan per bulan Rp4,5 juta. “Ini saya jual rugi pake banget. Karena waktu beli itu harganya Rp692 juta lebih. Jadi saya rugi DP (down payment-red) Rp70 juta sama cicilan selama 21 bulan,” bebernya, saat dihubungi Alinea.id, Senin (17/10).

Tidak hanya itu, apartemen dengan satu kamar dan satu kamar mandi itu juga sudah direnovasi. “Unitnya juga sangat terawat dan masih gratis parkir buat satu mobil dan motor pula,” kata karyawan swasta di Jakarta ini.

Olivia mengaku bahwa tujuannya menjual apartemen yang terletak di depan Pintu Tol Rawa Buaya ini karena dirinya sangat membutuhkan uang tunai. “Makanya dijual murah dan di-take over sekalian kreditnya, karena memang sudah sulit buat bayar cicilan bulanannya,” lanjut dia.

Berjarak 23 kilometer dari Apartemen West Vista, tepatnya di Kawasan Jati Padang, Pasar Minggu, Jakarta Selatan, Azis nampak tengah mengiklankan huniannya yang berada di Tower A 17 Gardenia Boulevard Resort. Penawaran properti ini dilakukan di platform OLX, sejak awal bulan kemarin.

Apartemen dengan dua kamar tidur, satu kamar mandi, satu ruang belajar, dan furniture lengkap itu dibanderol seharga Rp999 juta. Harga ini turun dari upaya lego sebelumnya pada Mei 2022 lalu di platform berbeda, yang senilai Rp1,1 miliar.

“Jual rugi karena butuh uang. Harga masih bisa dinego sampai jadi,” tulisnya dalam tayangan iklan tersebut, seperti dikutip Alinea.id, Selasa (18/10).

Di wilayah utara Jakarta, Lia Horiah melalui beberapa media sosialnya juga menawarkan apartemen miliknya. Dengan satu kamar tidur, satu kamar mandi, dan berperabotan lengkap serta sudah memiliki sertifikat hak milik (SHM), apartemen ini ditawarkan seharga Rp460 juta dan masih membuka ruang negosiasi. 

Perempuan 27 tahun ini mengaku, dirinya berencana melego hunian yang terletak di Aston Marina Ancol, Jakarta Utara ini untuk tambahan modal membeli rumah.
“Sudah ada incaran rumah di Jakarta juga. Karena tabunganku dan suami belum cukup, jadi berencana jual rugi saja,” jelasnya, saat dihubungi Alinea,id, melalui pesan langsung Instagram, Minggu (16/10).

Bagaimana tidak, Lia membeli apartemen ini dari hasil kerja kerasnya tiga tahun lalu di harga sekitar Rp500 juta dan pembayaran rutin iuran pemeliharaan lingkungan (IPL) sebesar Rp850 ribu per bulan. Selain itu, selama menghuni apartemen seluas 46 meter persegi ini, dirinya pun telah merenovasi beberapa bagian apartemen.

“Jadi yang mau beli, tinggal datang bawa koper aja. Karena rumah sudah full furnished dan terawat. Kalau mau sewa sebenarnya juga bisa, aku buka di Rp40 juta per bulan,” imbuh perempuan yang bekerja sebagai penerjemah Bahasa Mandarin di salah satu perusahaan multinasional di Jakarta itu.

Turun drastis

Sejak pandemi Covid-19, harga properti di Jakarta, utamanya apartemen memang masih terus mengalami penurunan. Hal ini terlihat dari indeks perkembangan harga apartemen sewa yang dirilis Bank Indonesia (BI). Tercatat, pada kuartal-II 2022 berada di angka 89,87, turun 0,21 poin dari kuartal sebelumnya yang ada di kisaran 89,68. Namun demikian, indeks harga apartemen sewa ini masih lebih baik ketimbang indeks harga apartemen sewa pada kuartal-II 2021 yang hanya di kisaran 88,69.

Perkembangan indeks harga apartemen sewa Jakarta

Sumber: Survei Perkembangan Properti Komersial Triwulan II-2022 oleh Bank Indonesia.

Selain harga, permintaan akan apartemen pun juga terus merosot sejak 2015. Dari data Colliers International, pada 2015 tren permintaan apartemen masih sebanyak 10.620 unit. Namun, di sepanjang 2016, permintaan terhadap unit apartemen turun menjadi 8.867 unit dan turun tipis menjadi 8.243 unit pada 2017. Di tahun selanjutnya, permintaan masyarakat terhadap apartemen kembali anjlok menjadi hanya 5.898 unit dan 4.682 unit pada 2019.

Pada tahun pertama pagebluk, permintaan terhadap apartemen hanya sebanyak 1.927 unit. Pada tahun 2021, permintaan hunian rumah susun ini lagi-lagi melandai, bahkan menjadi yang paling rendah sejak enam tahun terakhir, yakni hanya sebanyak 1.289 unit. Pada tahun ini, meski Corona sudah tidak lagi menakutkan dan ekonomi Indonesia mulai membaik, permintaan terhadap apartemen belum kembali bergairah. Kinerja sepanjang tahun 2022 atau dalam hal ini hingga kuartal-III, jumlah apartemen terjual baru 782 unit.

“Ini masih sekitar 61% dari penjualan tahun lalu,” beber Senior Associate Director Colliers International Indonesia Ferry Salanto, dalam paparan secara daring, Rabu (5/10).

Padahal, hingga akhir tahun ini diperkirakan akan ada pasokan apartemen sebanyak 4.423 unit. Dus, secara keseluruhan total apartemen hingga kuartal-III 2022 menjadi sebanyak 219.859 unit, naik 0,1% secara kuartalan (quartal to quartal/qtq) dan 1,3% secara tahunan (year on year/yoy).

Dengan lemahnya permintaan dan masih tingginya suplai hunian jenis ini, Ferry pun memperkirakan harga jual apartemen strata (siap jual) masih akan landai setidaknya hingga tahun depan. Di mana rata-rata harga jual apartemen di Jakarta di kisaran Rp35 juta per meter persegi.

“Mengingat kondisi pasar yang masih di bawah harapan. Tapi secara kuartalan, harga jual ini masih naik 0,13%,” lanjut Ferry.

Sementara dari sisi apartemen servis alias apartemen sewa, Colliers International melihat akan ada angin segar terhadap kinerja hunian jenis ini. Hal ini seiring dengan mulai terkendalinya kasus positif Covid-19 dan banyaknya ekspatriat atau warga negara asing yang datang dan menyewa apartemen di Jakarta.

Meski begitu, ketatnya persaingan bisnis apartemen sewa yang tidak diimbangi dengan tingkat hunian rusun ini, dinilai membuat harga sewa apartemen masih akan tertekan dan cenderung tumbuh moderat di kisaran 1%-3%. 

“Tingkat hunian juga diperkirakan akan turun sedikit, karena adanya tambahan unit service apartment baru yang mencapai 1.776 unit hingga 2025. Jadi tingkat hunian kemungkinan akan menjadi 59,9%,” ujar Ferry.

Adapun berdasarkan hasil riset Knight Frank Indonesia, hingga Juni 2022 ada sebanyak 9.348 apartemen servis di Jakarta. Dari jumlah apartemen sewa yang ada, hanya 59,8% yang terisi. Artinya, ada sebanyak 3.851 unit apartemen yang masih kosong dan menanti penyewa.

Kelebihan pasokan

Konsultan properti senior ini menilai, rendahnya tingkat hunian apartemen baik strata maupun servis tak lain ialah karena kepemilikan apartemen paling banyak dimiliki oleh investor, alih-alih end user alias penghuni asli hunian tersebut. Ferry tak menyangkal, di dunia investasi, properti termasuk apartemen merupakan aset yang seksi untuk dikoleksi. Tak heran, sebelum pandemi banyak investor berkantong tebal yang memburu apartemen sebagai investasi jangka panjang.

“Kemudian ada pandemi yang memperburuk kinerja penjualan dan penyewaan apartemen. Seperti yang kita tahu, apartemen kebanyakan dibeli atau disewa oleh masyarakat menengah ke atas. Ketika pandemi, banyak perusahaan baik nasional maupun multinasional terdampak,” katanya, saat kembali dihubungi oleh Alinea.id, Senin (17/10).

Bagi pekerja yang bekerja di perusahaan-perusahaan nasional, lebih memilih untuk berhemat dan pindah ke hunian dengan harga lebih terjangkau untuk dapat memenuhi kebutuhan dasar lainnya. Pun dengan ekspatriat yang sebelumnya banyak menyewa apartemen di Jakarta dan sekitarnya.

Hal ini pun diamini pula oleh Pengamat Properti Panangian Simanungkalit. Dia bilang, hingga saat ini keinginan masyarakat untuk tinggal di apartemen masih sangat rendah. Sehingga tak heran, jika banyak apartemen dimiliki oleh investor untuk disewakan dan bukan oleh pemiliknya sendiri.

“Setelah pandemi, terlihat jelas kalau ternyata apartemen di Indonesia, khususnya di Jakarta oversupply (kelebihan pasokan-red). Banyak penyewa yang keluar karena kondisi ekonomi Indonesia dan dunia yang melemah,” jelasnya, kepada Alinea.id, Selasa (18/10).

Dengan banyaknya unit kosong apartemen, banyak investor maupun pemilik langsung apartemen yang tidak menempati huniannya lebih memilih untuk menjual asetnya tersebut. Pasalnya, meski dibiarkan tidak berpenghuni, pemilik apartemen tetap harus menjalankan kewajibannya untuk membayar iuran pengelolaan lingkungan (IPL) atau service charge yang dibayarkan tiap bulan.

“Kalau tidak dibayarkan, bebannya semakin lama akan semakin besar. Kalau apartemennya dihuni, tidak masalah buat bayar service charge karena memang terpakai,” kata Panangian.

Karena kondisi ini banyak dirasakan oleh investor maupun pemilik langsungnya, tidak heran jika kemudian banyak ditemukan apartemen yang diobral dengan harga murah. Bahkan, menurut Direktur Eksekutif Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) ini, banyak yang melego apartemennya hingga setengah harga. 

Seperti apartemen kelas menengah di Jakarta misalnya, yang sebelum pandemi dijual dengan harga di kisaran Rp500 juta, kini banyak ditawarkan di level harga Rp200 juta-Rp300 juta.

Kembali mengharapkan stimulus

Selain itu, anjloknya kinerja penjualan dan sewa apartemen dinilai disebabkan juga oleh tidak adanya katalis yang mampu mendorong penjualan apartemen baru. Pada kesempatan terpisah, Wakil Ketua Umum Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) Hani Gani mengungkapkan, selama pandemi, penjualan properti baik apartemen maupun perumahan masih disokong oleh insentif yang diberikan pemerintah, berupa Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) atau yang lebih dikenal sebagai diskon PPN.

“Tapi PPN DTP ini berakhir September kemarin dan kami belum tahu apakah stimulus ini akan dilanjutkan lagi atau tidak. Tapi yang pasti, dengan berakhirnya diskon PPN Ini kami perkirakan akan berpengaruh kepada penjualan properti,” katanya, saat dihubungi Alinea.id, Minggu (16/10).

Padahal, stimulus ini dinilai cukup membantu penjualan properti, meski hanya diterapkan selama 9 bulan. Pasalnya, dengan adanya PPN DTP, ada pengembang yang tidak menaikkan harga, sehingga harga properti yang dijualnya dapat berkurang hingga 50%.

Seperti yang telah diketahui, selama ini besaran diskon PPN DTP yang berlaku yaitu 50% atas penjualan rumah maksimal Rp2 miliar dan 25% untuk penjualan properti dengan harga di atas Rp2 miliar-Rp5 miliar. 

“Karena itu, kami berharap pemerintah bisa melanjutkan lagi pemberian diskon PPN ini,” lanjut Gani.

Sebab, jika tidak ada dorongan stimulus dari pemerintah, pengembang tidak percaya diri dalam menjual apartemen yang sudah jadi. Apalagi, ekonomi global masih dibayangi dengan awan gelap dan ekonomi nasional pun belum sepenuhnya membaik. Belum lagi, Bank Indonesia (BI) diperkirakan masih akan melanjutkan kenaikan suku bunga acuannya (BI 7 Days Repo Rate/BI7DRR) yang mana berpengaruh pula pada bunga kredit properti.

Dengan kondisi ini, dikhawatirkan minat belanja masyarakat terhadap produk properti, termasuk apartemen semakin menurun. Hal ini juga akan membuat semakin banyak pula pembangunan apartemen yang bakal tertunda.

“Kalau ini terjadi, pengembang terpaksa harus mengoreksi dan menahan kenaikan harga apartemen yang dibangunnya,” katanya.

Sementara itu, alih-alih membeli apartemen, masyarakat diperkirakan akan lebih memilih untuk membeli hunian tunggal seperti rumah compact atau rumah tapak yang dibangun di lahan sempit 30-70 meter persegi. Dari segi harga, rumah compact bisa jadi sama atau bahkan lebih murah ketimbang apartemen.

Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia Syarifah Syaukat mencontohkan, dengan budget Rp1 miliar, seseorang bisa mendapatkan sekitar 6 unit rumah compact dengan luas tanah 34 meter persegi. Sedangkan jika digunakan untuk membeli apartemen, orang tersebut hanya akan mendapatkan tiga apartemen tipe studio.

“Dari segi pajak dan iuran pemeliharaan lingkungan, rumah compact juga lebih murah,” kata dia, kepada Alinea.id belum lama ini.

Sementara itu, pada kesempatan terpisah, Direktur Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Herry Trisaputra Zuna mengungkapkan, untuk mendorong kinerja properti yang tengah lesu, pihaknya sedang menyiapkan skema pembiayaan kepemilikan rumah bertahap (staircasing ownership). 

Dalam skema ini digunakan konsep share equity, di mana kepemilikan rumah dibagi menjadi dua, antara calon pemilik rumah dan penjual rumah atau pengembang, selama masa cicilan berlangsung. Dengan demikian, calon pembeli rumah dapat membayar cicilan lebih rendah kepada pengembang, dan KPR tidak lagi langsung 100%. 

“Skema ini berlaku untuk rumah vertikal, yakni rumah susun atau apartemen,” kata Herry, saat dihubungi Alinea.id, Selasa (18/10).

Dia mencontohkan, sebelumnya, untuk mendapatkan satu unit apartemen, seseorang harus membayar cicilan sebesar Rp2,4 juta per bulan dengan bunga 5% per bulan. Namun, ketika menggunakan skema anyar ini, dia hanya perlu membayar cicilan senilai Rp1,2 juta per bulan dengan bunga 5% per bulan.

“Dengan skema ini, apartemen yang tadinya hanya bisa dibeli oleh orang dengan pendapatan lebih dari Rp7 juta per bulan, sekarang bisa dibeli juga oleh mereka yang berpendapatan Rp5 juta per bulan,” kata dia.

Karenanya, untuk merealisasikan kebijakan ini, Herry pun tengah menggodok peraturan ini bersama Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Pasalnya, ketika skema ini diberlakukan nanti, perbankan lah yang akan menerapkan skema ini sebagai pemberi pinjaman KPR kepada calon pembeli rumah.