Rumah mewah diobral: Orang kaya berburu cash kala krisis

"HOT DEAL JUAL CEPAT. TURUN HARGA JARANG ADA. For sale Menteng jual BU (Butuh Uang)," demikian bunyi sebuah iklan yang menjual rumah elit di situs Rumah.com. 

Alinea.id menemukan iklan tersebut pada Rabu (21/70). Penawaran rumah dua lantai di Pondok Indah itu dibanderol seharga Rp23 miliar dengan SHM (Sertifikat Hak Milik). Rumah mewah di kawasan elit Jakarta Selatan ini memiliki luas bangunan 485 meter persegi dan luas tanah 612 meter persegi.

Di masa pandemi ini, penjualan rumah di kawasan elit ibu kota seperti Pondok Indah hingga Menteng tampak kian menjamur. Harganya pun cukup mencengangkan, dari belasan hingga puluhan miliar rupiah.

Bahkan, di platform jual beli online, rumah-rumah tersebut terang-terangan dijual cepat. Aneka diskon hingga iming-iming bisa nego pun ditawarkan agar pembeli terpikat. 

Di situs yang sama, ada pula rumah mewah yang ditawarkan seharga  Rp55 miliar dengan tawaran nego. Luas bangunan mencapai 940 dan lebar 693 meter persegi. Adapun fasilitasnya mencakup tempat parkir tertutup, keamanan 24 jam hingga kolam renang. 

Dengan fasilitas yang hampir serupa, ada pula rumah di kawasan Menteng yang dijual seharga Rp16,5 miliar dengan luas bangunan 350 dan luas tanah 505 meter persegi.

Hingga saat ini, Rumah.com setidaknya menawarkan penjualan sebanyak 22.136 properti dan perumahan yang dijual di Pondok Indah dan 8.661 unit di Menteng.  

Country Manager Rumah.com Marine Novita mengatakan penjualan rumah mewah di kawasan elite Jakarta seperti Pondok Indah dan Menteng, memang mengalami peningkatan sejak semester-II tahun 2020. Memasuki periode 2021, kenaikan masih terjadi namun tidak setinggi periode sebelumnya. 

Peningkatan penjualan tersebut menjadikan suplai rumah mewah di kawasan ibu kota kelebihan pasokan hingga berdampak pada penurunan harga jual. Apalagi, sulitnya penjualan lantas menyebabkan tren harga kian menurun. 

"Tingkat penurunan sempat berkurang, bahkan bertahan di penghujung 2020, namun kembali turun pada kuartal-I tahun 2021," ujarnya dalam keterangan pers dikutip Sabtu (10/7).

Berdasarkan data Indonesia Property Market Index per kuartal-II tahun 2021, harga rumah di sejumlah wilayah di DKI Jakarta memang mengalami penurunan yang relatif merata sekitar 0,44%. 

"Penurunan harga perumahan mewah, memang telah terjadi, namun kemungkinan besar para pemilik masih mampu menahan sehingga tidak mengobral begitu saja," katanya.  

Pencarian properti di kawasan Jabodetabek saat ini, kata dia, masih didominasi pencarian rumah tapak yakni 90% dengan lokasi pencarian terpopuler di kawasan Jakarta Selatan (24%). 

<blockquote class="instagram-media" data-instgrm-captioned data-instgrm-permalink="https://www.instagram.com/p/CKgD5lIhLZl/?utm_source=ig_embed&amp;utm_campaign=loading" data-instgrm-version="13" style=" background:#FFF; border:0; border-radius:3px; box-shadow:0 0 1px 0 rgba(0,0,0,0.5),0 1px 10px 0 rgba(0,0,0,0.15); margin: 1px; max-width:540px; min-width:326px; padding:0; width:99.375%; width:-webkit-calc(100% - 2px); width:calc(100% - 2px);"><div style="padding:16px;"> <a href="https://www.instagram.com/p/CKgD5lIhLZl/?utm_source=ig_embed&amp;utm_campaign=loading" style=" background:#FFFFFF; line-height:0; padding:0 0; text-align:center; text-decoration:none; width:100%;" target="_blank"> <div style=" display: flex; flex-direction: row; align-items: center;"> <div style="background-color: #F4F4F4; border-radius: 50%; flex-grow: 0; height: 40px; margin-right: 14px; width: 40px;"></div> <div style="display: flex; flex-direction: column; flex-grow: 1; justify-content: center;"> <div style=" background-color: #F4F4F4; border-radius: 4px; flex-grow: 0; height: 14px; margin-bottom: 6px; width: 100px;"></div> <div style=" background-color: #F4F4F4; border-radius: 4px; flex-grow: 0; height: 14px; width: 60px;"></div></div></div><div style="padding: 19% 0;"></div> <div style="display:block; height:50px; margin:0 auto 12px; width:50px;"><svg width="50px" height="50px" viewBox="0 0 60 60" version="1.1" xmlns="https://www.w3.org/2000/svg" xmlns:xlink="https://www.w3.org/1999/xlink"><g stroke="none" stroke-width="1" fill="none" fill-rule="evenodd"><g transform="translate(-511.000000, -20.000000)" fill="#000000"><g><path d="M556.869,30.41 C554.814,30.41 553.148,32.076 553.148,34.131 C553.148,36.186 554.814,37.852 556.869,37.852 C558.924,37.852 560.59,36.186 560.59,34.131 C560.59,32.076 558.924,30.41 556.869,30.41 M541,60.657 C535.114,60.657 530.342,55.887 530.342,50 C530.342,44.114 535.114,39.342 541,39.342 C546.887,39.342 551.658,44.114 551.658,50 C551.658,55.887 546.887,60.657 541,60.657 M541,33.886 C532.1,33.886 524.886,41.1 524.886,50 C524.886,58.899 532.1,66.113 541,66.113 C549.9,66.113 557.115,58.899 557.115,50 C557.115,41.1 549.9,33.886 541,33.886 M565.378,62.101 C565.244,65.022 564.756,66.606 564.346,67.663 C563.803,69.06 563.154,70.057 562.106,71.106 C561.058,72.155 560.06,72.803 558.662,73.347 C557.607,73.757 556.021,74.244 553.102,74.378 C549.944,74.521 548.997,74.552 541,74.552 C533.003,74.552 532.056,74.521 528.898,74.378 C525.979,74.244 524.393,73.757 523.338,73.347 C521.94,72.803 520.942,72.155 519.894,71.106 C518.846,70.057 518.197,69.06 517.654,67.663 C517.244,66.606 516.755,65.022 516.623,62.101 C516.479,58.943 516.448,57.996 516.448,50 C516.448,42.003 516.479,41.056 516.623,37.899 C516.755,34.978 517.244,33.391 517.654,32.338 C518.197,30.938 518.846,29.942 519.894,28.894 C520.942,27.846 521.94,27.196 523.338,26.654 C524.393,26.244 525.979,25.756 528.898,25.623 C532.057,25.479 533.004,25.448 541,25.448 C548.997,25.448 549.943,25.479 553.102,25.623 C556.021,25.756 557.607,26.244 558.662,26.654 C560.06,27.196 561.058,27.846 562.106,28.894 C563.154,29.942 563.803,30.938 564.346,32.338 C564.756,33.391 565.244,34.978 565.378,37.899 C565.522,41.056 565.552,42.003 565.552,50 C565.552,57.996 565.522,58.943 565.378,62.101 M570.82,37.631 C570.674,34.438 570.167,32.258 569.425,30.349 C568.659,28.377 567.633,26.702 565.965,25.035 C564.297,23.368 562.623,22.342 560.652,21.575 C558.743,20.834 556.562,20.326 553.369,20.18 C550.169,20.033 549.148,20 541,20 C532.853,20 531.831,20.033 528.631,20.18 C525.438,20.326 523.257,20.834 521.349,21.575 C519.376,22.342 517.703,23.368 516.035,25.035 C514.368,26.702 513.342,28.377 512.574,30.349 C511.834,32.258 511.326,34.438 511.181,37.631 C511.035,40.831 511,41.851 511,50 C511,58.147 511.035,59.17 511.181,62.369 C511.326,65.562 511.834,67.743 512.574,69.651 C513.342,71.625 514.368,73.296 516.035,74.965 C517.703,76.634 519.376,77.658 521.349,78.425 C523.257,79.167 525.438,79.673 528.631,79.82 C531.831,79.965 532.853,80.001 541,80.001 C549.148,80.001 550.169,79.965 553.369,79.82 C556.562,79.673 558.743,79.167 560.652,78.425 C562.623,77.658 564.297,76.634 565.965,74.965 C567.633,73.296 568.659,71.625 569.425,69.651 C570.167,67.743 570.674,65.562 570.82,62.369 C570.966,59.17 571,58.147 571,50 C571,41.851 570.966,40.831 570.82,37.631"></path></g></g></g></svg></div><div style="padding-top: 8px;"> <div style=" color:#3897f0; font-family:Arial,sans-serif; font-size:14px; font-style:normal; font-weight:550; line-height:18px;"> View this post on Instagram</div></div><div style="padding: 12.5% 0;"></div> <div style="display: flex; flex-direction: row; margin-bottom: 14px; align-items: center;"><div> <div style="background-color: #F4F4F4; border-radius: 50%; height: 12.5px; width: 12.5px; transform: translateX(0px) translateY(7px);"></div> <div style="background-color: #F4F4F4; height: 12.5px; transform: rotate(-45deg) translateX(3px) translateY(1px); width: 12.5px; flex-grow: 0; margin-right: 14px; margin-left: 2px;"></div> <div style="background-color: #F4F4F4; border-radius: 50%; height: 12.5px; width: 12.5px; transform: translateX(9px) translateY(-18px);"></div></div><div style="margin-left: 8px;"> <div style=" background-color: #F4F4F4; border-radius: 50%; flex-grow: 0; height: 20px; width: 20px;"></div> <div style=" width: 0; height: 0; border-top: 2px solid transparent; border-left: 6px solid #f4f4f4; border-bottom: 2px solid transparent; transform: translateX(16px) translateY(-4px) rotate(30deg)"></div></div><div style="margin-left: auto;"> <div style=" width: 0px; border-top: 8px solid #F4F4F4; border-right: 8px solid transparent; transform: translateY(16px);"></div> <div style=" background-color: #F4F4F4; flex-grow: 0; height: 12px; width: 16px; transform: translateY(-4px);"></div> <div style=" width: 0; height: 0; border-top: 8px solid #F4F4F4; border-left: 8px solid transparent; transform: translateY(-4px) translateX(8px);"></div></div></div> <div style="display: flex; flex-direction: column; flex-grow: 1; justify-content: center; margin-bottom: 24px;"> <div style=" background-color: #F4F4F4; border-radius: 4px; flex-grow: 0; height: 14px; margin-bottom: 6px; width: 224px;"></div> <div style=" background-color: #F4F4F4; border-radius: 4px; flex-grow: 0; height: 14px; width: 144px;"></div></div></a><p style=" color:#c9c8cd; font-family:Arial,sans-serif; font-size:14px; line-height:17px; margin-bottom:0; margin-top:8px; overflow:hidden; padding:8px 0 7px; text-align:center; text-overflow:ellipsis; white-space:nowrap;"><a href="https://www.instagram.com/p/CKgD5lIhLZl/?utm_source=ig_embed&amp;utm_campaign=loading" style=" color:#c9c8cd; font-family:Arial,sans-serif; font-size:14px; font-style:normal; font-weight:normal; line-height:17px; text-decoration:none;" target="_blank">A post shared by Rumah.com (@rumahcom)</a></p></div></blockquote> <script async src="//www.instagram.com/embed.js"></script>

Sementara kisaran harga yang paling diminati adalah di kisaran Rp300 juta hingga Rp750 juta sebesar 27%. Jika diakumulasikan, mayoritas menginginkan hunian di bawah Rp1 miliar yakni sebesar 56%. 

Bagi para pencari properti untuk tujuan investasi, Marine menyebut, peluangnya bisa tampak pada daerah tengah kota seperti Cempaka Putih, Jakarta, yang mempunyai kisaran harga relatif terjangkau. Selain itu, juga karena pergerakan suplai dan harganya dinamis serta lebih mudah diminati. 

"Harga per meternya masih lebih terjangkau, hampir sepertiga dari wilayah Menteng," kata dia. 

Dilansir Rumah.com, properti rumah di Cempaka Putih memang dijual dengan harga yang relatif lebih murah seperti seharga Rp7,8 miliar (SHM) dengan luas bangunan 500 dan luas tanah 415 meter persegi.

Orang kaya pegang uang cash? 

Ketua Asosiasi Pengusaha Indonesia (Apindo) Bidang Properti dan Kawasan Ekonomi mengatakan, maraknya penjualan properti yakni rumah miliaran rupiah memang tak bisa dilepaskan dari kondisi pandemi. 

Bagi pemilik properti di kisaran Rp2 miliar, Sanny menyebut, penjualan properti itu bisa dikaitkan dengan kebutuhan atau kesulitan dalam mengangsur. Namun dia mengatakan, kebanyakan properti tersebut juga bukan merupakan hunian utama sehingga berperan sebagai aset.

"Dulu punya dana kemudian dia simpan dalam bentuk tanah atau bangunan, karena harganya enggak naik-naik. Ada juga kebutuhan lain kemudian dilepas, dalam konteks dia butuh duit," ujar Sanny kepada Alinea.id, Selasa (20/7). 

Kalangan tersebut, Sanny menyebutnya golongan orang kaya 'menengah'. Sebab, orang kaya yang betul-betul kaya (super kaya), menurutnya tidak akan begitu terguncang dengan kondisi saat ini. 

"Kalau buat kategori orang kaya (super kaya), nilai segitu mungkin harusnya bisa menutup," tegasnya.  
   
Sementara itu, Direktur CELIOS (Center of Economic and Law Studies), Bhima Yudhistira berpendapat sejak awal pandemi memang ada kecenderungan orang kaya banyak yang membutuhkan uang tunai (cash). Baik untuk pembayaran kebutuhan hingga membiayai bisnis agar tetap bisa bertahan akibat tertekannya cash flow di masa pandemi. 

"Jadi kan ada prinsipnya, Cash is King dalam situasi krisis," ujar Bhima kepada Alinea.id, Selasa (20/7). 

Di sisi lain, kata Bhima, maraknya penjualan aset berupa properti atau rumah itu terjadi juga akibat adanya kekhawatiran akan terjadinya penurunan harga yang lebih dalam. 

"Penurunan harga dikhawatirkan berlanjut. Apalagi, di tempat-tempat premium," kata dia.  

Meski begitu, penjualan rumah mewah pada orang kaya ini, menurutnya bisa jadi hanya sebagai upaya perputaran aset. Sebab, banyak di antaranya yang bukan merupakan hunian utama namun aset. 

"Dia menjual hunian kedua, ketiga. Artinya, dia juga banyak melepaskan warisan/aset untuk bisa mendapatkan cash," imbuhnya.

Di masa seperti saat ini, dia menyebut, motif orang-orang kaya ini memegang cash adalah sebagai simpanan jangka pendek. Ada pula yang masuk instrumen investasi yang lebih berpeluang menguntungkan dibandingkan properti. Misalnya, surat utang pemerintah, investasi kripto seperti bitcoin hingga menyuntik modal ventura atau membeli saham startup digitech.  

"Ada pula potensi lain yang mulai bergeser, orang-orang kaya mulai ke ekonomi digital. Jadi fix aset (properti) itu dikurangi," katanya.  

Kilas balik ke masa krisis tahun 1998, Bhima menyebut, fenomena penjualan properti atau rumah itu sebetulnya tidak mengagetkan. Banyak orang kaya yang memilih menyimpan uangnya atau bahkan menjual aset agar bisa berpindah negara. Beberapa bahkan pindah kewarganegaraan seperti ke Singapura atau Amerika Serikat. 

"Dia (orang kaya) juga melihat, kenapa saya kaya kalau sakit? Jadi ini fenomena orang kaya yang pergi ke AS untuk dapat vaksinasi yang lebih bagus di sana," ujarnya. 

DPK melebar

Di tengah situasi 'ramai-ramai' menjual rumah mewah itu, himpunan dana masyarakat di perbankan nyatanya semakin gemuk. Fenomena itu tergambar dalam data Bank Indonesia (BI) yang mencatat dana pihak ketiga (DPK) melonjak 11,5% (year on year/yoy) menjadi Rp6.558 triliun per April 2021.

Dibandingkan bulan sebelumnya, jumlah DPK tersebut mengalami kenaikan signifikan. Mengingat pada Maret 2021, DPK perbankan hanya tumbuh 9,5% (yoy) menjadi Rp6,549,3 triliun.  

Jika dirinci berdasarkan komponen pembentuknya, giro melesat 19,5% (yoy) menjadi Rp1.664,5 triliun. Selanjutnya, tabungan juga tumbuh 12,8% (yoy) menjadi Rp2.197,7 triliun. Sedangkan, deposito tumbuh 6,1% (yoy) menjadi Rp2.695,8 triliun. 

Menariknya, giro milik perorangan melonjak 56% (yoy) menjadi Rp241,7 triliun. Sementara, giro korporasi tumbuh 17,8% (yoy) menjadi Rp1.193,7 triliun pada April 2021.

Beberapa waktu lalu, Ketua Dewan Komisioner OJK Wimboh Santoso menyampaikan pertumbuhan DPK kuartal pertama tahun 2021 yang mencapai 9,49% (yoy), tak lepas kaitannya dengan pola masyarakat yang terus menahan konsumsi. Seperti, memangkas anggaran piknik hingga urung membeli baju baru akibat pandemi. 

"Sekarang tabungan banyak, makanya DPK naik," kata Wimboh, Senin (3/5).

Data ini diperkuat oleh Lembaga Penjamin Simpanan (LPS). Sampai Mei 2021, kepemilikan simpanan terdiri dari simpanan dari bank lain sebesar 26.056 dan DPK sebesar 361,58 juta akun. Adapun jumlah DPK tercatat sebesar Rp6.820 triliun. Ini terdiri dari simpanan di bawah atau sama dengan Rp2 miliar sebanyak Rp2.926 triliun dan simpanan lebih dari Rp2 miliar sebesar Rp3.894 triliun.

Adapun cakupan penjaminan (Rp2 miliar) mengalami kenaikan pada penjaminan penuh yaitu kurang lebih sama dengan Rp2 miliar menjadi 361,31 juta akun naik 3,2% (year to date/ytd). Sedangkan, penjaminan sebagian (lebih dari Rp2 miliar) mengalami penurunan 0,2% (ytd) menjadi 300,507 juta.

Konsekuensi dan tantangan 

Banyaknya orang kaya yang menyimpan dana di perbankan bukannya tanpa konsekuensi. Tanpa adanya penyaluran kredit, Bhima menyebut, kondisi itu akan menjadi masalah bagi likuiditas di tengah masyarakat. 

Di sisi lain, orang-orang kaya yang menjual aset properti kemudian masuk ke sektor keuangan saham hingga kripto itu, juga bisa berimbas ke investasi sektor riil yang seret. 

"Karena uang cash banyak yang masuk ke portofolio keuangan. Nanti investasi sektor riilnya bagaimana, siapa yang mau mendorong sektor properti atau konstruksi misalnya," kata ekonom yang pernah menjadi peneliti INDEF tersebut.  

Guna mengatasi situasi ini, mau tak mau menurutnya situasi pandemi harus ditangani dengan tepat. Dengan begitu, perekonomian pun bisa lebih stabil. 

"Kelas atas ini sebetulnya yang paling sensitif soal pandemi. Karena dia bisa berspekulasi soal keuangannya," kata dia. 

Maka dari itu, pemulihan penanganan pandemi ditambah dengan kepercayaan kepada pemerintah serta komunikasi efektifnya adalah kunci. Pemerintah, lanjutnya, juga harus menjaga rasa aman para kelas atas ini. 

"Cara konsumsi kelas atas bisa bergerak lagi, harus ada confident," pungkasnya.